Blog

La compravenda d'immobles al Codi Civil català

La Llei 3/2017, de 15 de febrer, va entrar en vigor el passat 1 de gener de 2018. Més coneguda com el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, regula entre d’altres, i de manera especial, el contracte de compravenda.

Aquesta llei, recull diferències importants respecte a la regulació continguda al Codi Civil espanyol, que és la que de manera habitual aplicàvem als contractes de compravenda. Aquestes novetats cal tenir-les en compte, ja que és el Codi Civil de Catalunya el d'aplicació a totes les compravendes realitzades al nostre territori, a partir de l'entrada en vigor d'aquesta nova Llei.

El Llibre VI té un caràcter obert, regula les obligacions i contractes basant-se en treballs del dret europeu més avançat, amb un enfocament modern i basat en la realitat actual.

Algunes de les novetats que regula són, entre d'altres, la consideració d'una persona jurídica com a consumidor, que el venedor té l'obligació de fer un reforç de la informació rellevant, la garantia de conformitat del producte adquirit i que s'amplia el termini de responsabilitats a dos anys, llevat de pacte en contra.

En aquest article us explicarem tres dels aspectes que afecten a la compravenda immobiliària:

1r. SOBRE EL FINANÇAMENT: Si la compravenda es preveu fer amb finançament d'una entitat de crèdit, es podrà fer esment en el contracte de compravenda. D'aquesta manera, el comprador es reserva la facultat de desistir del contracte, en cas de no aconseguir-la. També s’admet pacte en contra, si el venedor no ho vol condicionar.

2n. SOBRE LES ARRES: De manera general, fins a l'entrada en vigor d'aquesta llei, el lliurament de diners del comprador al venedor es presumia en concepte d'arres penitencials. El nou articulat distingeix clarament entre arres confirmatòries i arres penitencials, i determina que les penitencials s'han de pactar expressament amb aquest caràcter, i que en cas que no s'especifiqui, rebran la consideració de confirmatòries. Una de les grans novetats en aquest àmbit és la possibilitat d'inscriure les arres penitencials pactades per un termini de fins a 6 mesos al Registre de la Propietat, quedant així l'immoble afecte a la seva devolució.

3r. SOBRE LA SUPERFÍCIE DE L'IMMOBLE: Llevat de pacte en contra, la referència a la cabuda, mesura o superfície de l'immoble és indicativa, i si existeixen diferències, en més o en menys, no donen lloc a la manca de conformitat. Això és així, sempre i quan, aquesta diferència no sigui superior a un 10% o que la cabuda, mesura o superfície indicades, siguin un requisit per a l'ús específic, pactat o habitual a què es destinin els immobles de les mateixes característiques. Quan el preu es pacta globalment, i no pas per raó de cabuda de l'immoble, aquesta diferència, no dóna lloc a modificació del preu ni a la manca de conformitat. Si el preu si que es pactés per raó de la cabuda, una diferència que no sobrepassi el 10% de la mesura pactada, dóna lloc a una modificació proporcional en el preu, i si el sobrepassa pot ser considerat manca de conformitat.

També el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya regula ens anomenats "Contractes amb finalitat transitòria", entre ells regula el contracte de permuta, establint que li és aplicable el mateix règim que a la compravenda.

Si voleu més informació o assessorament per la compravenda de qualsevol immoble, estem a la vostra disposició per explicar-vos amb més detall aquestes novetats i les altres novetats que ha disposat aquesta nova llei.